Bajban az ingatlanalapok

Törvényi felhatalmazásával élve pénteken tíz napra felfüggesztette a hazai ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalmazását a pénzügyi felügyelet, jövő hétfőig tehát sem eladni, sem vásárolni nem lehet az értékpapírokból. A döntést azt követően hozta meg a hatóság, hogy a szeptember végén megkezdődött rendkívüli mértékű tőkekivonás az alapokból októberben nem csitult, sőt a hónap utolsó, valamint november első hetében még fokozódott is. „A felfüggesztéssel lehetőséget kívánunk biztosítani az alapoknak arra, hogy teljes körűen tájékoztassák a befektetőket az ingatlanbefektetési jegyek természetéről" – indokolta hivatalosan a lépést Farkas István, a felügyelet elnöke, ám tudni lehet, hogy még néhány nap, és legalább két hazai alap vált volna fizetésképtelenné.

Változó szabályozás

Az ingatlanalapokra vonatkozó jogszabály módosítását tervezi a kormány; a vonatkozó javaslatot tegnap be is nyújtotta az Országgyűléshez. A változtatás szerint a jövőben az alapoknak több idejük lenne a befektetők pénzének a kifizetésére, emellett működésüket a jelenlegi 90 helyett 180 napra függeszthetnék fel.

A tőkekivonás mértékét mutatja, hogy október elseje és november hetedike, a felfüggesztés napja között a befektetők 114 milliárd forintnyi jegyet váltottak vissza, az alapok összvagyonának bő egynegyedét. Arányait tekintve a legnagyobb kivonást az OTP Ingatlanalap szenvedte el, amely vagyonának csaknem negyven százalékát volt kénytelen befektetőinek kifizetni, a Raiffeisen hasonló alapja egyharmados, az Erstéé pedig egyötödös veszteséget könyvelhetett el. A bankfüggetlen Európa Ingatlanalapnál 28 százalékos volt a jegyvisszaváltás.

A több mint hat éve rendkívül stabilan működő, évről-évre kiemelkedő, évi 6-10 százalékos hozamot termelő ingatlanalapokat a pénzügyi válság roppantotta meg, pontosabban az annak egyik következményeként felpörgött banki betétemelési akciók. Az elmúlt hetekben sorra jelentek meg a tíz, 11, 12, sőt most már 13 százalékos betéti ajánlatok, amelyeket látva a befektetésijegy-tulajdonosok elkezdték pénzüket kivonni az alapokból. Míg az állampapír-piaci vagy a részvényalapokat ez nem érintette súlyosan, hiszen vagyonuk legfeljebb pár nap alatt készpénzzé tehető pénzügyi eszközökben fekszik, az ingatlanalapok megoldhatatlan helyzetbe kerültek.

Az ingatlanalapok – mint nevük is mutatja – jellemzője ugyanis, hogy a befektetők által befizetett pénzt ingatlanok vásárlására fordítják. Irodaházak, plazák, outletek, lakóparkok – az alapok vagyona nagy értékű, hosszú megtérülési idejű építményekben fekszik, olyan eszközökben tehát, amelyeket nem lehet az egyik napról a másikra pénzzé tenni. A befizetett százmilliárdok egy részét az alapok ugyanakkor könnyen készpénzzé tehető pénzügyi eszközökbe (jobbára állampapírba) fektették, gondolván arra, hogy mindig lesznek jegytulajdonosok, akiknek hirtelen szükségük lesz a pénzükre. Ezeknek az úgynevezett likvid eszközöknek az aránya jellemzően negyven és ötven százalék között mozgott, ami normál időkben elegendő biztonsági tartaléknak bizonyult.

Mostanra azonban több alap is likvid tartalékainak a végéhez ért. Ha tehát a tíz nap lejártát követően tovább folytatódik a tőkekivonás, nem lesz miből kifizetniük a követeléseket. A jelenlegi jogszabályok értelmében ez esetben kilencven napra kérheti az alap a működésének a felfüggesztését; a három hónap arra szolgál, hogy a társaság pénzzé tegyen, vagyis eladjon a kifizetésekhez szükséges számú és értékű ingatlant. Igen ám, de ezt csak veszteséggel lehet megtenni, hiszen ha valakinek gyorsan, most van szüksége pénzre, az eladási ár is jelentősen, akár 15-20 százalékkal alacsonyabb. Épp ezért, hogy az alapok vagyonának leértékelődését el lehessen kerülni, a felügyelet arra kéri a befektetőket, hogy gondolják át, folytatják-e a pénzek kiszivattyúzását az ingatlanalapokból. Tény: a banki betét most jobban fial, de ki tudja, így lesz-e három, vagy hat hónap múlva.

Hitellel segítenek a bankok Az Erste és a Raiffeisen Bank is hitellel segíti ki azokat az „ingatlanalapos" ügyfeleit, akik nem jutnak pénzükhöz. A kölcsön fedezete maga az ingatlanbefektetési jegy.

Ingatlan -->