Bármikor árverezhet a bank?

■ A lakáskölcsönök piacán egyre gyakrabban találkozhatunk azzal a gyakorlattal, hogy a hitelezéssel foglalkozó pénzintézetek a nemfizetésünk esetére a jelzálogjog mellett egy további biztosítékot, nevezetesen
a vételi (opciós) jogot is kikötik az ingatlanunkra. Ennek magyarázata, hogy a vételi jog alapján a pénzintézet hitelbedőlés esetén a végrehajtási eljárásnál sokkal gyorsabban juthat a pénzéhez, hiszen bármikor, egyoldalú nyilatkozatával jogosult megvásárolni az ingatlanunkat úgy, hogy a fizetendő vételárba egyszerűen beszámíthatja fennálló hiteltartozásunk összegét.

■ Az egyoldalú nyilatkozat azt jelenti, hogy bankunknak, illetve az általa kijelölt személynek elég egy felénk címzett tértivevényes levélben nyilatkoznia arról, hogy élni kíván a vételi jogával (és így magának az adásvételi szerződésnek a létrejöttéhez), és a bank – illetve az általa kijelölt személy – tulajdonjogának a földhivatali bejegyzéséhez a külön hozzájárulásunkra már nem is lesz szükség. Ingatlanunkat tehát akaratunk ellenére is megszerezhetik anélkül, hogy bankunknak le kellene folytatnia a jelzálogjoga érvényesítéséhez szükséges hosszadalmas végrehajtási eljárást.

■ Ahhoz persze, hogy a bank vételi jogot szerezhessen ingatlanunkra, előzetesen írásba foglalt szerződést köteles kötni velünk. A vételi jog alapításához ugyanis a mi hozzájárulásunkra is szükség van, hiszen a mi tulajdonosi döntésünkön múlik, hogy a kölcsön érdekében fel kívánjuk-e ajánlani az ingatlanunkat biztosítékként, és a vételi jog engedésével lehetővé kívánjuk-e tenni bankunk számára, hogy fizetéselmaradás esetén az ingatlanunk tulajdonjogát megszerezhesse.

■ A vételi jogot törvényesen csak maximum öt évre lehet kikötni, amit a bankok a hosszabb futamidejű kölcsönök esetében általában úgy játszanak ki, hogy az opciós megállapodás csak a kölcsönszerződésünk felmondását követően lép hatályba, azaz a bank a vételi jogával csak akkor élhet, ha a hitelt nem fizetnénk. Ez a jogi megoldás természetesen ránk nézve is garanciális jelentőségű, ezért ennek a feltételnek a meglétét (azaz, hogy a vételi jog érvényesítésének csak nemfizetésünk esetén van helye) feltétlenül követeljük meg.

■ A vételi jogra vonatkozó megállapodás további érvényességi feltétele, hogy abban meg kell jelölni a vétel jog tárgyát képező ingatlanunkat és a majdani vételárat, amelyért a bank azt megszerezheti. Fontos követelmény, hogy a vételárat az ingatlan valóságos értékére tekintettel kell meghatározni, és nincs lehetőség arra, hogy a vételár a majdani tartozásunk aktuális összegeként kerüljön rögzítésre. Éppen ezért érvénytelen minden olyan kikötés, amely szerint a hitelező bank az ingatlan tulajdonjogát a fennálló kölcsöntartozásunk fejében, elszámolási kötelezettség nélkül szerezheti meg. Nem szükségszerű ugyanakkor a vételárat pontosan (összegszerűen) megjelölni. Alkalmas megoldás lehet, ha egy, a valós piaci értéket meghatározó módszert jelölünk meg, például hogy egy független szakértő által elkészített értékbecslés szerinti összeg legyen a vételár alapja.

■ Abban az esetben tehát, ha bankunk a kölcsönszerződésünket felmondta és megkaptuk a tértivevényes levelet is a vételi jogának érvényesítéséről, úgy célszerű megvizsgálni, hogy az opciós szerződésben kikötött és a bank által közölt vételár megfelel-e az ingatlan valóságos piaci értékének. A kirívóan alacsony vételár ugyanis semmissé teheti a szerződést, ennek megállapítása érdekében azonban nekünk kell pert indítanunk, előlegezve annak teljes költségét.

■ Ha a vételi jog érvényesítésének nincsenek formai hibái és a vételár megtámadásának sincs helye, akkor a földhivatal az ingatlanunkra bejegyzi a bank, illetve az általa kijelölt személy tulajdonjogát, bankunk pedig a megállapított vételárból levonja tartozásunk összegét és a különbözetet kifizeti a számunkra. Ha a kikötött vételár nem fedezné tartozásunkat, akkor annak fennmaradó összegével még a lakásunk elvesztését követően is tartozni fogunk. Érdemes megemlíteni, hogy a lakást csak akkor kell elhagynunk, ha a bankunkkal ebben megállapodtunk, illetve ha az ellenünk megindított lakáskiürítési per alapján a bíróság kötelezne erre.

■ Célszerű olyan hitelezőt választani, amely a biztosítékul szolgáló ingatlan futamidő alatti értéknövekedését is elismeri, illetve lehetővé teszi a számunkra, hogy a vételi jogának gyakorlása előtt önállóan is értékesíthessük a lakásunkat. A Banki Magatartáskódexet aláíró pénzintézetek ennek jelentőségét elismerve vállalták, hogy 2009. december 1-jétől kezdődően a vételi joguk érvényesítése előtt 90 napot biztosítanak arra, hogy magunk próbáljuk meg értékesíteni ingatlanunkat.

- Az ingatlannak kapcsolatos jogi kérdések és válaszok a Lakáskultúra Paragrafus rovatában >>>